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제 목 [주택시장 규제, 끝이 안보인다] 규제 굴레에 갇힌 주택시장의 역습
작성자 한양경제연구원 작성일 2019-07-11 조회수 11

과거 경험 곱씹으며 집값 안정 기대보다 주택공급 부족ㆍ가격상승 우려 확대

재건축 사업지 ‘고심’, 스마트홈 기술 개발 악재까지 더해져



김현미 국토교통부 장관의 ‘민간택지 분양가상한제’ 도입 발언 이후 ‘시장 혼란’이 가시화되고 있다.

정부의 정책 방향은 분양가를 낮춰 집값을 안정화시키겠다는 게 포인트였지만, 시장은 향후 주택공급 부족을 우려하며 신규 분양 단지에 청약자가 몰리는 아이러니한 상황으로 이어지고 있다.

2007년 주택 공급 부족이 장기화될 때 주택가격이 오히려 상승했던 민간택지 분양가상한제 적용 경험에 따른 ‘시장의 역습’이다.

재건축 사업을 추진해오던 아파트 주민들은 사업을 장기간 미루겠다는 견해를 내비치고 있으며, 건설산업 전반으로는 진화된 스마트홈 대신 성냥갑 아파트만 양산하라는 것과 다름없다는 불만을 쏟아내고 있다.

10일 업계에 따르면 김 장관이 지난달 26일 열린 방송기자클럽 초청 토론회에 이어 지난 6일 국회에서 분양가상한제를 민간택지로 확대하겠다는 의견을 제시한 전후로 서울지역 한 분양단지에 청약자가 대거 몰리는 기현상이 발생했다.

사업지는 GS건설이 분양하는 ‘서초그랑자이’다.

지난 2일 청약을 진행한 이 단지는 174가구를 모집하는데 7418명이 몰려 평균 42.63대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

전 주택유형이 모두 분양가가 9억원을 넘어 중도금 집단대출을 받을 수 없는 곳이지만, 청약 수요는 아랑곳하지 않았다.

실수요자들이 분양가격이 낮아질 때를 기다려 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있을 것이라는 정부의 정책 방향과 180도 다른 결과다.

원인은 2007년 민간택지 분양가상한제가 적용된 이후 부동산 시장 변화 사례에서 엿볼 수 있다.

2007년 9월 민간택지 분양가상한제가 적용된 이후 주택공급은 급격히 쪼그라들었다.

2008년 세계 금융위기가 겹치면서 주택사업 여건이 나빠진 영향도 있지만, 사업성에 빨간불이 켜진 건설업계는 주택공급을 사실상 포기했다.

그렇게 주택공급 2003∼2007년 연간평균 약 50만가구(민간 37만가구)에서 민간택지 분양가상한제가 적용된 2008∼2011년에는 연간 평균 42만가구(28만가구)로 감소했다.

민간주택만 따져보면 24.3%가 급감했다.

서울 강남권 재건축 사업승인도 2006년 14곳에서 2007년 2곳으로 감소한 데 이어 2008년에는 단 1곳으로 줄었다.

현재는 후분양으로 분양가 통제를 피하려 했던 재건축 사업지를 중심으로 조합원들이 추가분담금 폭탄을 떠안게 될 것이라며 우려하고 있다.

미분양 물량도 늘었다.

수도권 외곽이나 지방 대신 향후 상승여력이 있는 서울지역 중심으로 주택수요가 집중됐고, 그렇게 2008년 기준 전국 미분양 주택은 13만 가구를 웃돌았다.

반대로 시세차이를 고려해 선호도 높은 지역 위주로 투기수요가 유입돼 청약시장이 과열되는 등 이른바 ‘로또 아파트’가 등장할 수 있는 요건도 골칫거리다.

더 큰 문제는 주택품질 경쟁력 약화다.

시장 가격과 비교해 신규 주택의 가격을 인위적으로 낮게 책정한 분양가로 맞추게 되면 4차 산업혁명 시대가 요구하는 신기술ㆍ신공법 등을 적용한 주택건설에 악재가 될 수 있기 때문이다.

주택업계는 스마트시티 조성의 기반이 될 스마트홈 구축에 난항이 예고되면서 정부 정책 방향이 스마트시티 세계 수출이라는 목표와 어긋나는 딜레마에 빠진 것 아니냐며 비판하고 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “민간택지 분양가상한제 도입을 전제한다면 정부의 가격규제는 단기적인 가격 안정화 효과 보다는 주택사업자의 경영포기 그리고 주택공급 물량 감소와 이에 따른 가격상승, 로또청약과 같은 부작용으로 이어질 수 있다”며 “또 가격규제는 신규 주택에서 안전과 친환경, 신재생에너지 등 신기술 적용을 포기하라는 것과 다르지 않아 신중한 검토가 필요하다”고 말했다.

 

한형용기자 je8day@

〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-2019.07.11〉