상단이미지
건설경제뉴스
home > 고객지원센터 > 건설경제뉴스
라인

제 목 상한제 적용 분양가 HUG 관리대상 보다 5∼10% 더 내려가
작성자 한양경제연구원 작성일 2019-11-07 조회수 11

과천ㆍ대구ㆍ대전 등은 분양물량ㆍ시장영향 고려해 지정제외

정부, “6개월 유예 등으로 정비사업 지연ㆍ공급부족 가능성 낮아”

향후 분양가상한제가 적용되는 아파트의 분양가는 현재 시세 대비 70∼80% 수준인 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리대상 단지보다도 5∼10%가량 더 내려갈 전망이다.

정부는 이를 통해 실수요자의 내집마련 부담을 줄이고 집값 상승의 악순환 고리도 끊겠다는 복안이다. 하지만, ‘풍선효과’나 ‘로또청약’, 주택공급 부족을 우려하는 목소리는 여전하다.

국토교통부는 6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 확정, 발표하면서 대상지역 선정 배경과 기대효과, 추가 관리계획 등을 설명했다.

국토부는 먼저 적용지역으로, 지난 1년간 분양가가 집값보다 4배 이상 오른 서울시내로 한정하고 과열 우려가 있는 정비사업을 다수 포함하고 있는 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 마포, 용산, 성동, 영등포구를 추려냈다.

이어 각 구별 정비사업 및 일반사업 추진현황과 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장영향력 등을 종합적으로 고려해 총 27개 동을 선별, 지정했다.

이문기 주택토지실장은 “실수요자 부담경감 및 집값 상승 악순환 차단을 위해 신속하게 제도개선을 추진했고, 시장영향을 최소화하는 방향으로 적용지역을 지정했다”면서 “향후 상한제 적용 단지의 분양가는 HUG 고분양가 관리대상보다도 5∼10% 낮은 수준이 될 것으로 보인다”고 말했다.

그는 또 “과천 등을 비롯해 일부 단지에서 일반분양분을 임대사업자에 통매각하는 등의 방식으로 분양가 관리를 회피하는 사례가 있었는데, 상한제가 적용되면 이런 식의 통매각도 원천적으로 차단된다”고 덧붙였다.

적용 지역을 서울로만 한정한 것에 대해서는 분양물량과 시장에 미치는 영향을 종합적으로 고려했기 때문이라고 국토부는 밝혔다.

과천이나 대구, 대전 등 일부 지역도 최근 분양가 및 집값 상승률이 높은 게 사실이나, 정비사업 등 당장 분양을 앞둔 단지가 많지 않고 시장 전반에 미치는 영향도 아직 우려할 수준은 아니라는 진단이다.

그러나 국토부는 부동산시장점검회의를 정례화해 시장 모니터링을 강화하고 자금조달계획서를 집중 점검하면서, 시장불안 및 고분양가 우려 등이 예상되는 곳은 신속히 추가 지정하겠다고 덧붙였다.

국토부는 또 상한제 시행에 따른 공급부족 우려도 크지 않다고 강조했다.

이 실장은 “이번에는 과거와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것으로, 위축 우려는 크지 않다”고 말했다.

일반분양은 분양가에 이윤이 포함되고 품질향상 비용이나 물가상승분도 반영돼 건설사 손실은 없을 것이며, 정비사업도 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로, 공급위축으로 이어지지 않을 것이란 설명이다.

이 실장은 “관리처분인가를 받은 단지는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급은 조기화되고, 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 조성 등 수도권 30만가구 공급계획도 차질없이 진행되고 있어 공급기반도 충분하다”고 덧붙였다.

정비사업 추진 지연 우려에 관해서도 6개월 유예를 적용받을 수 없는 사업은 앞으로 분양시점까지 상당기간이 소요되는 만큼 상한제로 인한 지연 가능성은 매우 낮다는 게 국토부의 입장이다.

하지만, 업계 및 시장에서는 시세 대비 현저히 낮은 분양가로 인해 로또청약이나 풍선효과가 나타날 가능성이 크고, 단 6개월간의 유예조치나 아직 첫삽도 못 뜬 3기 신도시 계획 등으로는 공급부족 우려를 해소하기 어려울 것이란 관측이 지배적이다.

한편, 국토부는 부산 3구 및 고양, 남양주시 일부에 대한 조정대상지역 해제는 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라고 밝혔다.

부산 동래, 수영, 해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 모두 마이너스(-)이고, 남양주와 고양 역시 집값이 전반적으로 안정세를 유지하고 있기 때문이다.

국토부는 그러나 서울에 인접한 신도시인 다산, 별내지구와 GTX 등 대규모 교통망 확충계획 등 개발호재가 많은 고양시내 7개 지구는 과열 우려가 여전해 조정대상지역을 유지하기로 했다고 덧붙였다.

 

봉승권기자 skbong@

〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-2019.11.07〉