<center> -가능성 무한... 새 영역 부각 - </center>



도시재생사업을 주목하라.
 일본과 유럽의 일부 국가는 도시의 쇠퇴를 막고 기능을 회복하기 위해 앞다튀 도시재생사업을 추진했다.
 일본의 롯폰기힐스나 미드타운,라라포트 등과 같은 완공된 도시재생사업은 국내 건설업체들의 주요 벤치마킹 대상이 됐던게 사실이다.
 일본의 경우 총리가 직접 도시재생본부장을 맡아 특별법을 만들고 범부처 차원의 제도적인 지원을 쏟아부으면서 탄생한 이들 사업은 일본 도쿄의 부동산 지도를 바꿔놓았다는 평가를 받고 있다.
 유럽은 도시의 쇠퇴에 따른 경제 활성화를 목표로 재생사업을 추진하면서 대도시를 중심으로 한 화려한 도시재생과 함께 지방에는 주민이 만들어가는 생태재생이 공존하는 도시재생사업이 공존하고 있다.
 미국은 도심 재활성화(Gentrification)가 새로운 부동산개발 트렌드로 부상하고 있다.
 Gentrification은 1970~80년대 대도시의 환경과 삶의 질 악화, 젊은 핵가족의 대도시 외곽지대 전출 등으로 슬럼화됐던 도시의 일부가 도시민들의 도심 회귀 현상이 강해지면서 속속 고급 주거지로 변모하는 대신 대도시 외곽은 슬럼화되는 현상을 말한다.
 우리나라도 이 같은 기조에 맞춰 최근 도시재생사업단(단장 임서환)을 만들고 전국 도시의 기능 회복을 위한 도시재생사업에 착수했다.
 사업단 초기 국내 도시재생물량은 2006년 도시정비사업물량 기준 200조원에 달하는 것으로 추산됐다.
 그러나 도시 재정비 촉진법 제정과 함께 저눅 주요 도시의 구도심을 중심으로 재정비촉진지구 지정이 넘쳐나면서 전체 도시 재생 물량은 300조원을 훌쩍 넘을 것으로 예상되고 있다.
 올해 내 도시재생 테스트베드가 선정될 예정으로 테스트베드는 1건이 아니라 유형별로 여러 건이 선정될 예정이다.
 임서환 단장은 "전략적인 투자를 아끼지 않았던 일본에 비해 우리나라는 제도나 기업의 역량 측면에서 미흠한게 사실이지만 테스트베드를 통해 한국형 도시재생이 제시될 것으로 기대한다"며 "대규모 도시재정비 촉진지구는 물론 유럽식 생태재생등 다양한 사업이 전개될 것"이라고 말했다.


공모형 PF는 식지 않는다.
 미래 부동산개발사업을 논할 때 빼놓을수 없는 사업은 역시공모형 PF개발사업. 
 최신 부동산 개발 트렌드로 자리잡은 복합개발(MXD : Mixed-use Development)사업의 핵심으로 이미 건설업체들의 새로운 사업 포트폴리오로 자리잡을 정도로 물량이 막대하다.
 건설업계는 물론 시행업계도 분양가상한제 여파로 아파트개발 시장이 침체를 겪으면서 전략적으로 공모형 PF개발사업에 뛰어들고 있다.
 국내 굴지의 시행사인 프라임그룹이 사업자로 선정된 한류우드 1구역과 부산지역 대표 시행사인 청안건설이 사업자로 선정된 해운대관광리조트개발사업이 대표적인 사례.
 일간선설신문이 조사한 바에 따르면 올해와 내년 공모될 사업만도 30여건에 50조원에 달하는 것으로 추산되고 있다.
 대표적인 프로젝트만도  *수색.서울역 북부 역세권 개발사업 *송파신도시 PF개발사업 *청라 중심상업지구 개발사업 *가정오거리 도시재생사업 *제물포 역세권 도시재생사업 *평택 국제화 계획지구*김포신도시 개발 PF *부산북항 재개발 사업 등은 매머드급으로 부동산업계의 이목이 집중돼 있다.
 여기에 철도공사의 대전역세권 개발사업과 주공의 경남.진주혁신도시, 대전 서남부 복합개발 등도 관심을 끌고 있으며 단 대전역세권 개발사업처럼 도시재생사업 또는 도시재정비촉진지구와 중복되는 프로젝트가 상당수다.
 부동산 개발업계가 공모형 PF개발사업에 주목하는 이유는 앞으로도 5년 이상 신성장동력으로 유지될 것이란 기대감 때문이다.

아파트.레저개발은 계속된다.
 분양가상한제의 여파로 아파트 분양시장은 그야말로 폭격을 맞은 듯하다.
 분양가상한제를 피하기 위한 물량이 일시에 몰리면서 안정적인 시장으로 평가받던 수도권마저도 악성 미분양이 쌓이고 있다.
 이 같은 어려운 상황에도 불구하고 아파트 개발시장은 아직도 핵심 사업군으로 꼽힐 것이란 분석이다.
 분양가상한제나 전매제한 등의 규제는 언젠가 풀릴 것이고 차별화된 주거 상품을 원하는 소비자가 있는 한 아파트 시장은 지속될 수밖에 없기 때문이다.
 업계는 아파트 시장의 지속 가능성의 이유로 소비자들의 라이프스타일 변화와 안전을 추구하는 경향 등을 꼽고 있다.
 홍성태 신영 상무는 "미국에서도 정원이 딸린 단독주택에 대한 수요는 시들고 대신 도심 내 편리한 주거생활을 영위할 수 있는 아파트에 대한 수요가 늘고 있다"며 "이는 젊은 세대가 아파트 수요의 핵심으로 부상한 것과 맥을 같이 한다"고 말했다.
 그는 "맞벌이 부부 증가에 따른 안전 추구 경향, 타운하우스 등 틈새상품의 한계 등으로 아파트는 혁신적이고 차별화된 상품이라면 수요는 있게 마련이며 단 상한제 등이 폐지되고 시장 기능이 살아나야 한다"고 말했다.
 이와 함께 주5일제 시행과 국민소득의 증가로 도심형 엔터테인먼트는 물론 광광 레저 상품.도시도 각광을 받을 것으로 전망되고 있다.
 특히 현대건설의 태안관광레저형 기업 도시와 여수세계박람회 등을 계기로 리조트형 관광레저 단지가 늘어날 것으로 기대 되고 있다.
 도심형 엔터테인먼트시설도 삼성동 코엑스몰과 고속터미널 센트럴시티, 일산 라페스타.웨스턴돔 등이 시장에 안착하면서 확산 기미를 보이고 있다.
 강정구 삼정 KPMG 부동산본부장은 "선진국 사례에서 보듯이 소득 증가에 따른 여가생활 욕구 증대로 리조트시설 개발이 늘어날 수밖에 없다"며 "개발 컨셉트는 도심형 엔터테인먼트시설과 체류형 관광레저단지로 모아질 것"이라고 말했다.

기대감 뒤엔 위기감도
 부동산개발시장의 확대 기대감이 업계를 한껏 고조시키고 있지만 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다.
 동전의 양면처럼 기대감과 함께 위기감이 공존하기 때문이다.
 도시재생의 경우 지역 부동산시장 여건을 감안하지 않은 채 과도한 개발계획이 난무할 경우 실패가 명약관화하다.
 실제로 일본에서는 1987년 리조트법 제정 이후 전국에서 3,000곳, 국토면적의 38%가 리조트 개발계획을 발표했지만 대부분 부도가 나고 말았다.
 임서환 단장은 "지역 부동산 시장이 감당할 수 없는 수준의 장밋빛 청사진만 제시할 경우 일본 사례에서 보듯이 실패가 불가피하다"며 "지자체는 물론 건설사는 지역 부동산 여건에 맞는 개발계획을 수립.추진해야 한다"고 제언했다.
 공모형 PF개발사업도 마찬가지.
 부동산 상품의 차별성 없이 이름만 바뀐채 비슷한 사업들이 우후죽순격으로 쏟아질 경우 주거시설은 물론 상업시설의 대규모 공실화는 피할 수 없는 상황이라는 것이다.
 정연무 프라임개발 사장은 "공모형PF개발사업이 갖고 있는 리스크에다 상가 운영 경험 부족에 따른 동일한 패턴의 사업계획서가 난무하고 있어 상품 중복에 과다 공급으로 인해 실패 사례가 더 많아질 것"이라고 말했다.
 홍성태 신영 상무는 "복합개발은 세계적인 트렌드이고 규모의 경제를 통한 수익기반 확대라는 차원에서 공모형 PF개발은 장점이 많은 사업"이라며 "단 공공기관의 과도한 땅값 책정과 수익기반이 확실하지 않은 상가의 과다계획으로 공실이 양산될 가능성이 높다는 점이 단점"이라고 지적했다.
 건설업계는 이 같은 시장의 지적을 인정하고 안정적인 사업기반을 만들어가기 위해 자산관리 및 운영을 강화하는 방향으로 조직을 정비하고 있다.
 관광레저단지도 부정적인 의견이 적지 않다.
 국민소득이 2만 달러를 넘었다지만 가처분소득 기준으로는 아직 여가에 지출가능한 비용이 한계가 있는 데다 새로운 컨셉 없이 비슷비슷한 상품이 공급되고 있기 때문이다.
 홍 상무는 "테마파크나 아울렛은 체험형이어야 하고 새로운 유통구조를 갖춰야 하며 가격 경쟁력은 필수"라며 "특히 가장 차별화가 필요한 운영이라는 소프트웨어를 어떻게 갖출것이냐가 관건"이라고 지적했다.



<div align=right> -일간건설신문(08.03.03.)- </div>