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타당성조사의 절차 표1

1) 분석목표의 확인

타당성 분석의 최초단계는 분석의 목표를 명확히 하는 일이다. 본석목표의 예를들면 다음과 같다.
- 여러 대안중 1개 대안의 선택,
- 단일 대안의 사업성 검토,
- 차후의 사업준비를 위한 비용조달 측면의 예비적 분석,
- 특별 목적상 무조건 사업을 추진해야 하는 경우에 있어서 손실비용의 추정...
이러한 분석목표에 따라 이후 타당성 분석단계들의 작업내용, 자료조사의 정도 및 분석 구체성의 정도 등이 결정된다.

2) 사업계획서의 작성

사업계획서는 사업의 추진에 관한 가장 기본적인 서류로서 다음 사항들을 포함한다.
- 사업 개요,
- 시장 및 입지 분석,
- 개발기본계획
- 법규적, 기술적, 정치적, 사회적, 환경적 가능성,
- 내부능력, 재무분석(Financing, CF…),
- 수익성예측, 경제성예측
- 마케팅 전략,
- 자금조달 계획
- 사업추진 일정계획,
- 사업조직 및 운영계획

3) 시장 및 입지 분석

본 단계부터는 본격적인 타당성 검토의 단계로서 사업계획서 상에서 언급된 내용들에 대한 구체적 분석 및 검토를 실시한다. 시장 및 입지 분석 단계는 다음의 내용을 포함한다.

(분석내용) - 정부의 정책: 성장, 긴축...
- 거시경제 분석: 인구, 금리, 환율, 경기 - 수요 공급..
- 지역경제 분석: 인구, 경기 - 수요 공급..
- 사업지의 입지분석: 지역, 지구, 교통(도로, 철도, 공항, 항만...), 상권분석, 시설별 시장분석,유틸리티 시설 (전력, 용수...), 인허가 관계, 환경규제... ===> 수요 및 공급의 예측 (다음의 그림 참조)

(분석(추정)방법)
자료조사:
- 국내외 경제연구소: 국외, 국내 - 공공 민간..
- 현지방문: 주변의 개발사례, 중개업소...
각종 추정이론의 활용

(설문조사 및 분석)

타당성조사의 절차 표2

4) 개발기본계획

개발기본계획은 분석 대안(들)을 정리하고 구체화하는 작업이다. 개발기본계획은 개발컨셉, 시설계획 등을 포함한다.

5) 경제외적 타당성의 검토

경제외적 타당성의 검토는 타당성 조사에 있어서 경제적 타당성을 분석하기 이전에 각종 제약조건들 (기술적, 법규적, 정치적, 사회적...)을 검토하는 단계이다. 이들 제약조건들을 미리 검토하는 이유는 설사 경제적 타당성이 충분한 사업이라고 할 지라도 이러한 조건들이 만족되지 못하면 사업추진이 곤란하기 때문이다. 총체적인 의미에서 타당성 검토는 이들 제약조건들에 대한 평가와 검토를 모두 포함하는 것이고 그 내용을 세분하면 다음과 같이 나눌 수 있다.

- 기술적 평가 → 기술적 타당성 검토 (Technical Feasibility)
- 경제성 평가 → 경제적 타당성 검토 (Economic Feasibility)
- 재무적 평가 → 재무적 타당성 검토 (Financial Feasibility)
- 법규적 평가 → 법규적 타당성 검토 (Legal Feasibility)
- 정치적 평가 → 정치적 타당성 검토 (Political Feasibility)
- 사회적 평가 → 사회적 타당성 검토 (Social Feasibility)
- 환경적 평가 → 환경적 타당성 검토 (Environmental Feasibility)
- 내부능력 평가 → 내부적 타당성 검토 (In-house Feasibility)

(1) 기술적 타당성
기술적 타당성 검토란 계획한 사업이 기술적으로 가능한가를 분석하는 일이다. 아무리 경제성이 있는 사업이라도 기술적 타당성이 없으면 사업을 추진할 수 없게된다. 과거 사업들의 경우에 기술적 타당성을 간과하여 사업기간 및 비용 등에서 큰 손실을 본 예가 많다.

(2) 경제적 타당성
경제적 타당성 검토란 계획한 사업의 수익성이 어느정도인가를 분석하는 일이다. 즉 한마디로 말하면 돈이 벌리는 사업인지 손해가 되는 사업인지를 검토하는 작업이다. 그러므로 타당성 분석에서 가장 중요시되는 분야이다.

(3) 재무적 타당성
재무적 타당성 검토란 사업주가 계획한 사업을 완성단계까지 추진할 수 있는 재무적 능력을 분석하는 일이다. 즉 아무리 경제성이 우수한 사업이라고 할지라도 사업주가 사업을 수행할만한 재무적인 능력이 없으면 사업추진은 불가능하다. 이러한 경우에는 협업 또는 공동추진 등의 방법이 필요하다. 여기서 사업주의 재무적 능력이란 사업을 위한 자신의 자산 및 금융기관으로부터의 대출 받을 수 있는 제반 능력을 모두 포함한다. 따라서 현대와 같이 대규모 프로젝트가 많은 경우에 세계를 대상으로한 Financing 능력은 매우 중요하다. 또한 필요 사업비의 정확한 추정을 위해서는 현금흐름(Cash Flow) 예측의 정확도가 매우 중요하다. 특히 여러 사업을 동시 다발적으로 추진하는 대규모 사업체나 개발업자의 경우는 수행 중이거나 추진하고자 하는 모든 사업들의 개별적 현금흐름으로부터 종합 현금흐름표를 작성하고 이를 체계적으로 관리하는 것이 특별히 중요하다. 그렇지 못할 경우 예상치 못한 흑자부도의 위험도 상존한다.

(4) 법규적 타당성
법규적 타당성 검토란 계획한 사업이 사업예정지에서 법규적으로 실행가능한가를 분석하는 일이다. 때로 법규의 융통성 정도에 따라 경제성이 크게 영향받는 경우도 있다. 이러한 경우 법규를 중심으로한 이해관계자의 대립이 있기도 하고 부정의 온상이 되기도 한다. 법규적 타당성에 대한 검토는 국내가 아닌 해외에서의 사업인 경우 특히 주의가 요망된다. 왜냐하면 해외의 경우 나라마다 법규와 각종 규정들이 크게 다를 수 있기 때문이다. 특정국의 경우에는 같은 나라 안에서도 지역마다 법규와 제도가 서로 다른 것들도 많다.

(5) 정치적 타당성
정치적 타당성 검토란 계획한 사업이 정치적 측면에서 수행가능한가를 분석하는 일이다. 대개 선진국의 경우 사업의 수행에 있어서 정치적인 영향은 매우 적은 편이다. 그러나 후진국으로 갈수록 사업은 정치의 영향을 많이 받는 것이 일반적이다.

(6) 사회적 타당성
사회적 타당성 검토란 계획한 사업이 사회적으로 무리 없이 받아들여질 수 있는가를 분석하는 일이다. 사업에 따라서는 지역주민 또는 각종 단체의 동의를 필요로 하는 것들이 있다. 이런 경우 이들의 동의를 얻지 못하면 사업은 실행되기가 곤란하다.

(7) 환경적 타당성
환경적 타당성 검토란 계획한 사업이 환경적 측면에서 수행가능한가를 분석하는 일이다. 대개 환경적 제재사항은 법규에 규정되어 있는 경우가 많으나 근래에는 많은 지역환경단체들이 등장하여 법규보다 강화된 규정 또는 추가시설 등을 요구하고 있다. 이러한 사상들을 제대로 파악하지 못하였을 경우 사업은 추진 중에 큰 난관에 부딪칠 수 있다. 또한 현대와 미래는 경제발전과 더불어 환경에 대한 관심이 더욱 높아 가는 관계로 환경적 타당성 검토에 대한 중요성이 더욱 커지고 있다.

(8) 내부적 타당성
내부적 타당성 검토란 계획한 사업을 수행하기에 충분한 (조직)내부의 능력이 있는가를 분석하는 일이다. 아무리 큰 효과가 예상되는 사업이라도 이를 수행 할 만한 내부의 능력이 없으면 사업추진은 곤란해지게 된다. 이런 경우 조직내 인력보강 또는 능력을 갖고 있는 조직과의 연대 등이 요구된다. 지금까지 살펴본 여러 가지 내용의 타당성 중에서 가장 중요한 것들은 기술적 타당성, 경제적 타당성, 그리고 재무적 타당성이다. 그 중에서도 최고로 중요시되는 것은 경제적 타당성이다. 그래서 일반적으로 타당성 분석이라고 말하면 경제적 타당성 분석을 의미하는 경우가 많다. 이 때 경제적 타당성 분석은 경제성 조사/평가/분석/검토 또는 사업성 조사/평가/분석/검토와도 동의어로 쓰인다.

타당성 조사 ==> 경제적 타당성 조사 = 경제성 조사/평가/분석/검토 = 사업성 조사/평가/분석/검토

6) 경제적 타당성 조사: 절차 및 방법

6)6-1) 경제적 타당성 조사의 구성항목 경제적 타당성은 계획한 사업의 수행결과 예측되는 개발이익 또는 투자이익을 검토하고자 하는 것이다. LCCing과 타당성조사 (Feasibility Study)는 상호연관성이 매우 깊다고 할 수 있다.

6-2) 분석을 위한 기본가정 (기본전제)
a. 사업규모에 대한 가정 (--> 개발기본계획 참조)
- 대지면적
- 건축면적
- 연면적
- Space Planning

b. 사업기간에 대한 가정
- Project Life Cycle 참조
- 자원의 투입능력 검토
- 자원의 동원능력 검토
- 사업지의 법규 및 재도 검토 ==> 사업기간 가정

c. Cash Flow (현금흐름)에 대한 가정
- 현금흐름에 있어서 거래의 발생시점: 매 회기의 말
- 모든 자금은 차입금으로 가정하여 계산: 대안별 비교목적 때문

d. 할인율에 대한 가정

a) 할인율의 필요이유
타당성 분석에 있어서 할인율의 필요이유 및 근거는 다음과 같다.
- 화폐에는 시간가치가 있다.
- 사업의 시작부터 완료에 이르는 기간은 타 상품에 비하여 매우 길다.

b) 화폐의 시간가치
화폐의 시간가치는 다음과 같이 6개의 변환으로 요약 (다음의 그림 참조) 될 수 있으며 이들을 적용하는 데에는 다음의 가정이 전제가 된다.

- Single (Payment) Compound Amount: S(P)CA
- Single (Payment) Present Worth: S(P)PW
- (Uniform) Capital Recovery: (U)CR
- Uniform (Series) Present Worth: U(S)PW
- Uniform (Series) Compound Amount: U(S)CA
- (Uniform) Sinking-fund (Payment): (U)SF(P)

(화폐의 시간가치 적용에 따른 가정)

현금흐름에 있어서 모든 거래의 발생시점은 해당 기간의 말에 발생한다. 즉 기간이 연 단위이면 해당 연의 마지막 날이고, 기간이 월 단위이면 해당 월의 마지막 날이다. 그 이유는 현금흐름 상의 정(+)과 부(-)의 상쇄효과가 있고 정확히 계산한 것과 비교해도 많은 경우 큰 차이가 없고 무시할 만한 수준이기 때문이다.
완전자본시장 (Perfect Capital-Market)의 가정이다. 즉 화폐가 특정 시점에서 특정 시점으로 자유롭게 이동 (투자, 대출 ...)될 수 있다는 가정이다. 이는 시장에 존재하는 여러 이자율 중에 할인율로는 특정 이자율 하나만을 공통으로 적용하는데 대한 근거로 이용된다.

c) 할인율의 영향요소 및 선택
할인율은 정부채권의 수익률, 시중금리, 물가상승(인플레이션) 등 여러 가지의 복합적인 요인을 포함하고 있다. 명목(공칭)할인율로는 이론적으로 장기 정부채권의 수익률이 적합하다. 그러나 국내와 같이 장기 정부채권 시장이 크게 활성화 되어있지 않은 경우 시중금리가 대신 사용될 수 있다.

할인율 = 금리 (?) → Life Cycle Costing 참조

타당성 분석에 있어서 할인율의 선택은 논란이 많은 부분이고 특히 미래의 할인율이기에 사실상 정답이 있을 수 없다. 그러나 다음의 경험법칙이 활용될 수도 있다.
- Long-term Project: 낮은 할인율 사용
- Short-term Project: 높은 할인율 사용
- Risk가 적은 Project: 낮은 할인율 사용
- Risk가 높은 Project: 높은 할인율 사용
- 할인율에 대한 인플레이션의 영향

할인율: 명목할인율 Vs 실질할인율 → Life Cycle Costing 참조

여기서 할인율의 선택에 있어서 다음의 사항도 참고할 필요가 있다.

대안별 비교목적일 때는 어떤 할인율을 사용하여도 우선순위의 결과는 동일하다.
할인율 선택에 있어서 과거의 자료는 중요하나 절대적인 것은 아니다. 왜냐하면 할인율의 적용은 미래에 대한 것이고, 미래는 불확실하기 때문이다. 특히 경제적 변동이 심한 상황하에서는 이러한 특징이 더욱 극명하다.
그러나 단일 대안에 대한 신뢰성 높은 결과의 예측에 있어서는 할인율의 선택이 매우 중요하다. 왜냐하면 선택된 할인율에 따라 타당성이 있을 수도 있고 없을 수도 있기 때문이다.

e) Cash Flow와 할인율의 적용
명목 Cash Flow --> 명목할인율 적용
실질 Cash Flow --> 실질할인율 적용 → Life Cycle Costing 참조

6-3) 구성항목별 비용 및 수입의 추정
a. 비용의 추정
기획비, 토지비, 설계비 + 감리비, 시공비, (판촉비), 운영관리비, 폐기처분비 → Life Cycle Costing 참조

b. 수입의 추정
부동산 투자에 따른 수입은 연평균 수입 또는 총수입 등으로 추정 할 수 있다. 일반적으로는 계산의 편의상 총수입법을 이용하는 경우가 많다.

부동산 개발의 경우 개발 후 가격 예측은 총수입 예측의 가장 핵심적인 분야이면서 매우 어려운 분야이다. 왜냐하면 미래 경제의 변동, 시장여건, 인근지역의 개발 등 수많은 불확실 요인들에 의해 크게 영향을 받게 되기 때문이다. 그러므로 이 분야는 부동산의 가치평가 (Valuation) 분야에서 전문적으로 다룬다.
기초적인 가치평가의 경우 다음의 방법이 이용될 수 있다.

1) 유사건물에 대한 월 임대료 및 부대비용 조사
같은 지역의 유사건물들에 대한 월 임대료 및 부대비용에 대한 자료를 조사한다. 부대비용은 관리비, 운영비, 수선비, 보험료, 세금 등 제반 비용을 모두 포함한다. 이는 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용의 추정에 활용된다.

2) 유사건물에 대한 연간 순 임대수입 (Annual Net Income) 계산
상기 1)의 자료를 근거로 같은 지역의 유사건물들에 대한 연간 순 임대수입 (Annual Net Income)을 계산한다.

3) 유사건물에 대한 자본환원율 (Capitalization Rate) 조사
같은 지역의 유사건물들에 대한 자본환원율 (Capitalization Rate)을 조사한다. 자본환원율은 아래의 식을 이용하여 구한다. 여기서 연간 순수입은 부동산의 경우 연간 순 임대수입을 의미한다. 자본비용은 시장가격으로 대신 할 수 있고, 시장가격은 해당지역의 부동산 관련 업체들의 자료가 사용될 수 있다.

타당성조사의 절차 표3

4) 해당 시설물의 월 임대료 및 부대비용 추정
상기 1)항의 자료와, 해당 시설물의 위치적 특성, 시장변동 등을 고려하여 완료시점의 해당 시설물에 대한 월 임대료 및 부대비용을 추정한다.

5) 연간 순 임대수입 (Annual Net Income) 계산
상기 4)의 자료를 근거로 해당 시설물에 대한 연간 순 임대수입 (Annual Net Income)을 계산한다.

6) 시설물의 시장가격 추정
상기 3)항과 5)항의 자료를 근거로 해당 시설물에 대한 시장가격을 추정한다. 시장가격은 다음의 식을 이용하여 구한다.

6-4) 전체수지의 종합
위에서 조사된 자료를 바탕으로 기간별 Cash Flow를 표시하고 전체수지관계를 종합하는 단계이다. 이를 위해서는 수리모델 (Mathematical Model)이 필요하고 Spreadsheet (eg: Excel, Lotus123...)를 활용하면 쉽게 만들 수 있다. 여기서 각 수입 및 비용항목들의 Risk와 Uncertainty를 다루는 방법에 따라 전체수지의 종합을 위한 모델링법 (Modelling Approach)은 다음과 같이 구별될 수 있다.

1) Deterministic Modelling: 구성항목별 수입, 비용들의 Risk를 고려 안하고 단순히 더하는(+) 방법이다. 이 방법은 간단은 하나 결과의 대표성 (Representativeness)이 부족한 단점이 있다.
2) Probabilistic Modelling: 구성항목별 수입, 비용들의 Risk를 고려하여 더하는(+) 방법이다. 이 방법은 대표성 (Representativeness)은 있으나 계산이 복잡한 단점이 있다.

* 전체수지의 종합을 위한 수리모델 (Mathematical Model)의 개발 : 현금흐름 분석 (Cash Flow Analysis) + (7.5 경제성 평가)

6-5) 경제성 평가
사업에 대한 전체적인 경제성을 평가하기 위해서는 대개 "투자의 경제성 평가법"이 이용된다. 이들은 할인율을 고려하지 않는 방법과 할인율을 고려하는 방법으로 대별될 수 있고, 각각의 구체적 기법들은 다음과 같다.

a. 할인율을 고려하지 않는 방법 (Non-discounting Methods of Evaluation)
할인율을 고려하지 않는 방법은 현금의 흐름 (Cash Flow)에 있어서 거래의 시점을 고려하지 않고 평가하는 방법이다. 즉 돈의 시간가치를 고려하지 않고 금액의 총량에 근거하여 평가하는 방법이다. 그러므로 정확성 및 대표성보다는 간단히 그리고 손쉽게 투자의 결과를 평가해보고자 할 때 사용될 수 있다.

1) 회수기간법 (Payback Period Method)
회수기간은 투자안에 투입된 총비용을 완전히 회수하는데 소요되는 기간으로서 다음의 식으로 계산된다.

타당성조사의 절차 표5

(의사결정기준)
- 단일투자안: 기업내부에서 인정하는 최대 회수기간과 비교하여 판단.
- 복수투자안: 회수기간이 최단기간인 투자안을 선정.

(장점)
회수기간을 파악하여 투자시설의 진부화의 위험에 대한 정보제공, 간단하고 사용하기가 쉬움.

(단점)
화폐의 시간가치를 고려하지 않은 점, 회수기간 이후의 수입과 지출에 대한 고려가 없음 (즉 사업기간 전체의 수익성에 대한 고려가 없음). 따라서 회수기간 이후는 금융에 문제가 없다거나, 회수기간 이후의 수입은 모두 순이익인 것으로 오도 될 수 있음.

(활용)
회수기간이 3년 이내인 경우 (이때 어느 정도 의미가 있음), 소규모의 건설 장비의 경제성 평가.

2) 자본이익률법 (Investment Yield, Ratio of Earning on Capital)
일정기간(대개 1년)의 이익이 투입된 자본에 대하여 어느 정도의 비율인가를 나타내는 것으로 기본적으로는 다음 산식으로 계산한다.

타당성조사의 절차 표6

(의사결정기준)
- 단일투자안: 기업내부에서 인정하는/결정되어 있는 평균이익률과 비교하여 판단.
- 복수투자안: 평균이익률이 최대인 투자안을 선정.

(장점)
사용이 간편, 대안별 합리적인 우선순위 부여.

(단점)
현금의 흐름 (Cash Flow)과 화폐의 시간적 가치를 무시, 감가상각방법의 상이에 따른 평균이익률의 변동 등의 문제가 있음.

(활용)
각 투자안의 타당성 및 우선순위를 결정할 시, 단순한 현금흐름을 보이는 투자에 대한 평가.

3) 손익분기 분석 (Break-even Analysis)
손익분기점 (Break-even Point: 수입액이 지출액과 맞먹는 점, 이익도 손해도 없는 점)을 찾아 손익분기점의 정도 (낮음 ~ 높음)로부터 투자의 경제성을 예측/평가하는 방법이다. 따라서 손익분기 분석은 Cost-Output(Volume, Revenue)-Profit Analysis 라고도 불린다.

(의사결정기준)
- 단일투자안: 손익분기점이 낮을수록 경제적 타당성이 있는 것으로 추정
- 복수투자안: 손익분기점이 낮을수록 유리한 투자안임

(장점)
의사결정상황을 단순화하였기에 간단하게 사용할 수 있음

(단점)
일반적인 손익분기 모델에서는 화폐의 시간적 가치 및 인플레이션 등을 반영하지 않음, 의사결정상황을 지나치게 단순화한 문제점이 있음. 장기 프로젝트에서는 타변수의 영향이 크기에 사용이 곤란

(활용)
Cost-Volume-Profit의 관계가 있는 대부분의 사업에서 활용가능, 건설 프로젝트의 타당성 분석에서는 손익분기가 되는 시설물의 공간판매율 (Unit 판매율, % Occupied) 추정 및 투자의 경제성 예측/평가에 활용, 단기프로젝트에 주로 활용

b. 할인율을 고려하는 방법 (Discounting Methods of Evaluation)
a) 순현가법 (NPV: Net Present Value Method)
특정 사업으로부터 얻은 모든 수익의 현재가치에서 소요된 총비용의 현재가치를 차감한 것이 NPV(순현가)이고 이를 이용한 투자의 경제성 평가법이 순현가법이다.

NPV = ∑ (PV of All Benefits) - ∑ (PV of All Costs)

(의사결정기준)
- 단일투자안: 순현가가 양(+)인 투자안은 경제적 타당성이 있는 것으로 추정
- 복수투자안: 순현가가 클수록 유리한 투자안임

(장점)
화폐의 시간적 가치를 반영

(단점)
특정 단점 없음

(활용)
거의 대부분의 경제성 평가에 있어서 필수적으로 사용됨

b) 편익비용비율 (B/C Ratio: Benefit/Cost Ratio)
특정 사업으로부터 얻은 모든 수익의 현재가치를 소요된 총비용의 현재가치로 나눈 것이 B/C Ratio 이고 이를 이용한 투자의 경제성 평가법이 편익비용분석이다.

(의사결정기준)
- 단일투자안: B/C Ratio가 1 이상인 투자안은 경제적 타당성이 있는 것으로 추정
- 복수투자안: B/C Ratio가 클수록 유리한 투자안임

(장점)
화폐의 시간적 가치를 반영

(단점)
사업기간이 고려되지 않아 복수 투자안의 선택 시는 주의 요망

(활용)
단일투자안의 경제성 분석에 많이 사용됨. 복수투자안의 경우 상호 배타적일 시는 의사결정에 사용되어서는 안됨. 이때는 참고자료로만 활용

c) 내부수익률법 (IRR: Internal Rate of Return Method)
특정 사업의 NPV를 0으로 만드는 할인율이 IRR(내부수익율)이고 이를 이용한 투자의 경제성 평가법이 내부수익율법이다.

(의사결정기준)
- 단일투자안: 최저필수수익률과의 비교에 의해 결정하며, 기본적으로 IRR이 은행금리보다 높으면 경제적 타당성이 있는 것으로 추정
- 복수투자안: IRR이 클수록 유리한 투자안임

(장점)
화폐의 시간적 가치를 반영

(단점)
IRR 계산 시 많은 반복 계산이 필요.
복수의 IRR이 나올 수 있고 결과가 모호하거나 잘못된 결정을 유도할 수 있음.

(활용)
거의 대부분의 경제성 평가에 있어서 널리 사용됨. 그러나 IRR의 이론상의 문제점을 알고 사용해야 되고, 특히 복수 투자안의 비교시 주의를 요함.
* 상기 기법들은 서로 장단점이 존재하고, 각각의 투자 상황은 매우 다양하고 복잡하다. 그러므로 상기 기법들 중 어느 하나에 의존하는 것은 위험할 수 있다. 따라서 되도록 복수의 기법들을 이용하고 상호 비교 검토가 반드시 필요하다.
* 전체수지의 종합을 위한 수리모델 (Mathematical Model)의 개발 : 현금흐름 분석 (Cash Flow Analysis) + 경제성 평가

7) Risk 분석 및 대책

타당성 분석은 결국 미래에 대한 가정이다. 그래서 타당성 분석을 가정에서 시작해서 가정으로 끝난다 라고도 말하고, 그러므로 예술이다 라고도 말한다. 어쨌든 미래는 누구도 확실히 알 수 업고 Risk와 Uncertainty에 쌓여 있다. 그러므로 타당성 분석의 결과는 이러한 위험 하에 있으므로 이에 대한 고려 및 대비가 필요하다. 이 부분에 대해서는 CM의 위험관리 (Risk Management)기법이 매우 유용하게 이용될 수 있다.

Risk Identification (위험요소의 확인) : Identifying sources of risk (risk factors, risk variables)

* Risk Identification Methods
/ The use of history
/ Case-based approach
/ Financial statement method
/ Flow chart approach
/ Questionnaire & check-list approach
/ Scenario Building
/ Influence Diagram
/ Fish-bone analysis ......

* Example of Risk Identification in Construction
/ General Model of Risk Identification
/ Specific Model of Risk Identification

* 공사위험: 공기지연, 공사비 증가, 각종 Claim, 자재의 수급, 품질문제...

사업위험: 금리변동, Inflation, 분양률, 정치적 변동...
Risk Analysis (위험분석) : Quantifying the effects on a project of the major risks identified.

1) Individual Risk Assessment <-- Each Risk Variable → Probability (Distribution) of Risk Variables
2) Overall Risk Assessment <-- Model <-- Integration of All Risk Variables

→ 확률 & 기대값 (그림으로 설명:...)
* Risk Analysis Methods (Modelling Techniques - 문제의 성격에 따른 선택)
/ Elementary risk analysis
/ Sensitivity analysis - eg)...
/ Scenarios analysis
/ EMV - eg)...
/ Decision tree - eg)...
/ Probability analysis - Simulation - eg)...
/ Utility analysis - eg).........

Risk Response (위험에 대한 대응) : Developing management response to major risk variables - Decision Making
1) Risk Transfer: Shifting of the risk burden from one party to another
2) Risk Control

8) 마케팅 전략 및 자금조달 계획

마케팅 전략은 다음내용을 포함한다.
상품계획 / 가격계획 / 마케팅계획
자금조달 계획: Financing Method --> 프로젝트 Financing 참조

9)타당성 분석 보고서 작성

사업계획에 대하여 위에서 세밀히 검토한 내용을 종합적으로 분석, 평가한 보고서이다. 따라서 이것은 타당성 분석의 최종 결과물로서 해당사업의 타당성 유무를 명확히 제시하여야 한다.

10) 타당성 분석에 근거한 의사결정

타당성 분석 보고서에 근거하여 의사결정자(조직)가 사업추진여부에 대한 최종 판단을 내리는 단계이다. 이때 주의해야할 것은 총체적 위험의 크기와 의사결정자(조직)의 Utility를 반듯이 고려해야 한다.

사업추진여부
> 타당성 없음 ---> 중단(연기), 수정…
> 타당성 있음 ---> 사업추진(계속)
* 이 경우 총체적 위험의 크기와 의사결정자(조직)의 Utility를 반듯이 고려해야 함

11) 진행상황 관리

타당성 분석에 근거한 의사결정에서 사업추진여부가 사업추진(계속)으로 결정되었다면 사업은 사업조직(사업본부/사업팀)의 구성과 함께 본격적으로 진행되게 되고 진행상황에 관한 관리가 필요하게 된다. 일반 기업의 경우 구체적인 사업의 추진은 사업본부 또는 사업팀이 중심이 되고, 기획실은 협조, 조정, 통제 등의 기능을 맞는다.

진행상황 관리: 사업본부/사업팀 (+ PM, CM…) & 기획실

본 단계는 자료축적 및 Feedback의 단계이기도 하다. 즉 실무가 진행되어감에 따라 타당성 분석시의 예상과 실제를 비교하고, 문제점을 찾아내고, 가능한 경우 의사결정을 조정/수정해 가는 단계이다. 또한 이 단계는 체계적인 자료의 수집 및 이들 자료의 미래 유사 프로젝트에 대한 활용방안도 포함한다.